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　　REITs產品發行和普通公募的區別

　　公募REITs發行由這幾部分組成，一是向戰略投資者定向配售，二是向符合條件的網下投資者詢價發售，三是向公眾投資者公開發售。對于戰略投資者，獲得的份額可能比較多，但是鎖定期也比較長，目的是吸引專業機構參與，引導長期持有。網下發售與公眾投資者發售部分不設置鎖定期，在上市后可以在場內進行交易。

　　在發行價格上，并不是普通公募的1元，而是類似于新股發行的詢價方式，目前最低的詢價區間2元附近，最高的13元附近，定價方式是采用項目未來現金流折現的方法。

　　在配售比例上，根據公告，目前9只產品網下投資者平均有效認購超7倍，最多的蛇口項目是15倍多。另外筆者統計了2019年以來的新股中簽率，根據wind數據經過測算，網上申購的平均配售比例是1/2400，網下申購的平均配售比例是1/1300。公募REITs的網上認購配售比例會是多少呢?咱們拭目以待。

　　REITs產品到期如何處置

　　對于收益收費權(特許經營權)類REITS，到期后凈值趨于零，不涉及期貨資產處置的問題。

　　但是對于完全所有權REITS，到期后資產處置變現情況會影響到項目估值和投資周期內的收益率。從已經披露信息的9只REITS來看，完全所有權類項目大部分是通過市場化處置的方式進行。